전세 ↔ 월세 상호 변환 계산
최종 점검 2026-10-02 · 공식 고시 요율 기준
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전월세 전환율은 전세보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 연 이율입니다. 예를 들어 보증금 1억원을 전환율 4.75%로 월세로 바꾸면 연 475만원, 월 약 39만 6천원의 월세가 됩니다.
임대차 계약 기간 중이나 갱신 시 보증금을 월세로 전환할 때는 법정 상한이 적용됩니다: [한국은행 기준금리 + 2%p]와 연 10% 중 낮은 비율. 2026년 7월 기준금리가 2.75%이므로 법정 상한은 연 4.75%입니다. 신규 계약은 이 상한의 적용을 받지 않아 시장 전환율(통상 5~6%)로 계약되는 경우가 많습니다.
전환율은 전세금 전체가 아니라 월세로 돌리는 차액에만 곱합니다. 전세 3억원을 보증금 5천만원짜리 월세로 바꾼다면 전환 대상은 3억원이 아니라 차액 2억 5천만원이고, 계산기도 이 금액을 전환 대상 보증금으로 따로 보여줍니다. 전세금 전체에 전환율을 곱해 월세를 가늠하면 실제보다 훨씬 비싼 숫자가 나오는데, 전환 조건을 비교할 때 가장 자주 나오는 착오입니다.
전세와 월세 중 어느 쪽이 싼지는 전환율 하나로 정해지지 않습니다. 전세금을 대출로 채운다면 비교 대상은 전환율과 전세대출 금리이고, 둘 다 연 이율이라 그대로 견주면 됩니다. 전환율이 대출 금리보다 높을수록 보증금을 키우고 월세를 줄이는 쪽이 유리해집니다. 다만 이 계산에는 관리비가 들어가지 않아, 월 부담을 비교할 때는 환산 월세에 관리비 차액을 더해 봐야 합니다.
| 전환율 | 월세 |
|---|---|
| 4.75% (법정 상한) | 989,583원 |
| 5.5% (시장 예시) | 1,145,833원 |
| 6.0% | 1,250,000원 |
법정 상한(기준금리+2%p)은 계약 갱신 시 적용되며, 기준금리 변동에 따라 달라집니다.
아닙니다. 법정 상한(기준금리+2%p)은 이미 맺은 임대차 계약이 이어지는 동안 — 계약 기간 중 합의 전환이나 갱신 시 — 보증금을 월세로 돌릴 때 적용됩니다. 처음 맺는 신규 계약은 상한 제한이 없어 시장 전환율로 자유롭게 정해지며, 통상 법정 상한보다 높습니다.
계산식은 같은 전환율을 역으로 적용합니다(월세 × 12 ÷ 전환율 + 보증금). 다만 실제 시장에서 월세→전세 전환은 집주인과의 협의 사항이라, 우리 지역 시세는 한국부동산원의 지역별 전월세전환율 통계를 참고하는 것이 좋습니다.
전세→월세 전환 시에는 전환율이 높을수록 월세가 비싸져 세입자에게 불리합니다. 반대로 월세→전세 환산 시에는 전환율이 높을수록 환산 보증금이 낮아집니다. 방향에 따라 유불리가 달라지니 계산기로 직접 비교해보세요.
보증금을 월세로 돌리는 것은 계약 조건 변경이라 임차인의 동의가 있어야 하고, 동의 없이 일방적으로 전환되지는 않습니다. 합의해서 전환하는 경우에 적용되는 한도가 기준금리에 2%p를 더한 비율입니다. 계산기 기본값이 그 상한으로 맞춰져 있습니다.
환산 결과는 지금 내는 월세가 전세 얼마에 해당하는지를 같은 기준으로 견주기 위한 숫자입니다. 집주인이 그 금액에 전세를 놓는다는 뜻이 아니고, 지역 시세와도 다를 수 있습니다. 실제 수준은 한국부동산원의 지역별 전월세전환율 통계와 주변 매물 시세를 함께 봅니다.
다른 규정입니다. 전환율 상한은 이미 맡긴 보증금을 월세로 돌릴 때 쓰는 비율의 한도이고, 증액 상한은 갱신하면서 보증금이나 월세를 올릴 때 걸리는 한도입니다. 갱신하면서 올리는 동시에 월세로 돌리는 경우에는 두 규정이 함께 적용됩니다.
요율과 제도는 고시에 따라 바뀝니다. 최종 점검일(2026-10-02) 이후 변경된 내용이 있을 수 있으니, 중요한 결정에는 위 기관의 공식 안내를 함께 확인하세요. 계산 결과는 참고용이며 실제 금액과 다를 수 있습니다.