🏠 전세사기 예방 체크리스트

을구의 근저당 채권최고액 + 내 보증금을 더해 매매 시세와 비교하는 것이 깡통전세 판별의 핵심입니다. 이 합계가 시세의 80%를 넘으면, 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금 전액을 돌려받지 못할 수 있습니다. 갑구에 ‘신탁’이 보이면 소유권이 신탁회사에 있다는 뜻 — 신탁회사 동의 없는 계약은 보호받지 못하므로 신탁원부 확인 전에는 계약 금지입니다.

① “임대인은 잔금 지급일 익일까지 근저당권 등 새로운 권리를 설정하지 않으며, 위반 시 본 계약은 무효로 하고 임대인은 계약금·잔금 전액을 즉시 반환한다.” — 잔금일 대출 함정(대항력 익일 0시 공백)을 막는 핵심 특약입니다.

② “임차인의 전세보증금 반환보증 가입이 불가한 경우 본 계약은 해제하며, 임대인은 수령한 금액 전부를 즉시 반환한다.” — 보증 가입 거절 = 집·임대인에 문제가 있다는 뜻이라 자동 탈출구가 됩니다.

③ “임대인은 국세·지방세 완납 증명서를 잔금일까지 제공하며, 미납 세금이 확인될 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있다.” — 세금 체납은 경매 시 보증금보다 앞서는 채권입니다.

특약을 거부하거나 “원래 이런 거 안 넣는다”는 임대인·중개사 — 그 반응 자체가 가장 확실한 위험 신호입니다.

❌ 시세 확인이 안 되는 신축 빌라 + “전세가 = 매매가” 수준의 보증금 — 전세사기의 전형적 조합입니다.

❌ “오늘 계약금 걸어야 안 뺏긴다”는 재촉 — 등기부·시세 확인 시간을 안 주는 것이 목적입니다.

❌ 소유자 아닌 사람과의 계약(가족·지인·업체 대리) — 위임장·인감·본인 영상통화 3종 없이는 진행 금지.

❌ 월세 매물을 “전세로 바꿔줄게” — 동시진행(이중계약) 사기의 입구인 경우가 있습니다.

❌ 보증금 일부를 현금·타인 계좌로 — 어떤 이유든 소유자 명의 계좌 외 입금은 거절하세요.

계약이 끝났다면 이사 체크리스트에서 전입신고+확정일자 절차를, 살다가 수리 문제가 생기면 전월세 수리 책임을 참고하세요. 중개보수가 적정한지는 복비 계산기로 확인할 수 있습니다.