기준은 하나 — 그것 없이 살 수 있는가
민법 제623조는 집을 사용할 수 있는 상태로 유지할 의무를 임대인(집주인)에게 지웁니다. 대법원 기준은 명확합니다 — 세입자가 큰 비용 없이 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 것은 세입자가, 고치지 않으면 정상적으로 살 수 없는 것은 집주인이 부담합니다.
| 집주인(임대인) 부담 | 세입자(임차인) 부담 |
|---|---|
| 보일러 고장·교체 (노후) | 형광등·LED 전구 교체 |
| 천장·벽 누수, 수도관 파열 | 샤워기 헤드·수도꼭지 패킹 |
| 창문 파손, 새시 하자 | 도어락 건전지 |
| 전기시설·계량기 고장 | 변기 뚫기 등 간단한 막힘 |
| 구조적 결함으로 인한 곰팡이 | 환기 부족으로 생긴 곰팡이 |
대법원 2010다89876 판결 기준. 세입자 고의·과실로 부순 것은 당연히 세입자 부담입니다.
🔀 지금 어떤 상황인가요?
- 1고장 부위를 사진·영상으로 기록 (날짜가 남게)
- 2집주인에게 문자·카톡으로 통지 — 세입자는 하자를 알게 되면 지체 없이 알릴 의무(민법 634조)가 있고, 늦게 알려 피해가 커진 부분은 세입자 책임이 될 수 있습니다
- 3무엇이 언제부터 고장인지, 언제까지 수리를 요청하는지 명확히 — 전화로 했다면 통화 후 문자로 요약해 보내 기록을 남기세요
절대 하지 마세요
❌ 통지 없이 먼저 고치고 나중에 청구 — 집주인이 “그 정도는 아니었다”고 다투면 입증이 어려워집니다. 통지 → 기한 → 수리 순서를 지키세요.
❌ 수리비 대신 월세를 말없이 안 내기 — 2기분 연체는 계약 해지 사유가 될 수 있습니다. 공제하더라도 근거와 통보를 남기고 하세요.
❌ 겨울에 보일러 완전 끄고 장기 외출 — 동파는 세입자 관리 소홀로 판단될 수 있는 대표 사례입니다. ‘외출 모드’를 유지하세요.
❌ 구두 약속만 믿기 — “고쳐줄게”라는 말은 기록이 없으면 없던 일이 됩니다.